经济观察网 希慎兴业（HYSNY）近期获高盛、惠誉不同评级，2026年上半年业绩公布，利园八期预计四季度竣工。

机构观点：
近一周（8/20-8/26）希慎兴业最值得关注的热点，是机构观点出现罕见分歧：8月23日高盛将其评级从"中性"下调至"沽售"、目标价从24.9港元大幅砍至16港元 ；而几天前（8/19）惠誉刚确认其"BBB"投资级评级、展望稳定 。一空一多，分歧焦点高度集中在同一个项目上：利园八期。按时间线拆解如下。高盛的核心理由有三：一是2023年股息下调25%后，当前股息仅能勉强由现金盈利覆盖，计及永续债的净负债比率高达49.2%，远超同业普遍水平，判断未来两到三年缺乏上调股息能力；二是利园八期85万平方呎写字楼预租披露有限，预测2026-2028年出租率仅30%/50%/80%，项目总资本开支约300亿港元，至2028年成本回报率预期仅约1% 。惠誉预计2026-2027年租金收入实现低至中个位数增长，依据是利园八期（LG8）下半年竣工带来的增量租金、资产循环计划的收益，以及现有组合零售出租率96%、写字楼93%的高位表现 。两家机构看同一份中报数据，一个担心预租和回报率，一个看好租金增量和现金流，这就是当前多空博弈的完整画像。

业绩经营情况：
上半年营业额17.28亿港元基本持平，经常性基本溢利10.49亿港元增1.7%，基本溢利11.07亿港元增7.4%，但股东应占公布溢利仅7300万港元、同比降2.7% 。经营端与账面端背离是这份中报的核心：零售租户销售增17%、资本循环计划已回收45亿港元（目标56%）构成亮点，但投资物业公平值亏损9.2亿港元、写字楼租金续跌仍是拖累 。

公司项目推进：
利园八期预计今年Q4竣工，是下半年最大验证点。

以上内容基于公开资料整理，不构成投资建议。