文/朱兆一
从2025年开始，因为要负责国内头部高校某学院迪拜分院的建设工作，我一度密集往返于中国和阿联酋之间。那两年，我对迪拜的机场、自由区、政府部门和商业环境越来越熟悉，也亲眼见证了大量中国企业、投资人和高净值人群涌向这里。
2026年2月28日以后，一切突然发生变化。美以伊战争第一次真正把海湾国家拉入火线，阿联酋长期经营的“中东安全绿洲”形象受到冲击。我的岗位也被迫调整，但研究中东、观察海湾经济转型这件事没有停下来。
这个暑假，我时隔半年再次到访阿联酋。两天半时间里，我在迪拜和阿布扎比密集见了二十多位朋友，他们来自房地产、建材、汽配、消费品、金融、投资和家族办公室等不同领域。
去之前，我已经做好看到明显衰退的心理准备。回来以后，我的判断反而更加温和。阿联酋确实受伤了，一些过去被认为理所当然的优势已经出现裂缝；但它的韧性也比很多人想象中更强。这个国家没有失去价值，只是价值结构发生了变化。
安全绿洲的裂缝
过去很多年，我向别人解释迪拜为什么能够成功，首先讲的往往不是石油、港口或者免税，而是安全。
中东长期不缺战争。伊拉克、叙利亚、也门、巴勒斯坦不断发生冲突，但迪拜总能让国际资本形成一种稳定预期：周围可以乱，这里不会乱。
这种安全感本身就是资产。房地产价格、国际人口流入、地区总部数量乃至家族办公室的迁入背后都有一个隐含条件——阿联酋不会真正成为战场。
2月28日以后，这个判断第一次被动摇。
阿联酋境内拥有大量美国军事和商业利益，2020年以后又迅速发展与以色列的经贸和人员往来。当美以与伊朗进入直接冲突以后，阿联酋自然很难再完全游离于战场之外。对伊朗而言，攻击美国和以色列在海湾地区最重要的合作节点，本身就具有战略价值。
真正值得关注的，不是造成了多少实际损失，而是投资人第一次意识到：迪拜和阿布扎比同样可能出现在导弹射程里。
不过，过去几个月阿联酋也迅速调整。
我了解到的一个明显变化是：阿布扎比重新加强了与伊朗之间的沟通。双方经贸关系原本就很深，迪拜拥有庞大的伊朗商人群体，阿联酋也试图通过扩大商业合作、增加伊朗与阿联酋之间的利益绑定，降低对方继续攻击自己的动力。
这种做法在中东并不陌生。安全不仅依靠防空导弹，有时也依靠让对手觉得“打你并不划算”。
从结果看，这种缓和策略至少阶段性地产生了一定效果。所以，我并不认为阿联酋已经失去了“安全绿洲”的地位。更准确的表述可能是，它已经从过去的“绝对安全”变成了“相对安全”。
放眼整个中东，阿联酋的治安水平、政府治理能力、基础设施能力和风险应对能力依然处于第一梯队，问题只是过去那个近乎零地缘政治风险的溢价已经不存在。
安全之外，我还注意到另一个细节。
我有一位在沙迦做汽配生意的小学同学，手下有一名孟加拉国员工，已经在公司工作20年，还一直是销售冠军。最近这名员工回孟加拉国休假，再次申请工作签证却被拒，这还是头一回遇到这种情况。
类似情况并非个案。当地企业普遍反映，如果人还在阿联酋境内，续工作签通常没有太大问题；但部分员工一旦离境，在阿联酋境外申请就很难再拿到签证。
这未必完全由战争造成，但它传递出一个信号：当一个国家开始更强调安全，人口流动和身份审核自然会变得谨慎。
迪拜最珍贵的一种城市特质，是“不问你从哪里来，只问你能做什么”。这种包容性目前仍然存在，但以后可能会附加更多安全条件。
航运和转口贸易的利空
如果安全冲击主要影响预期，那么航运问题已经直接进入企业账本。
这次在迪拜，我听到最多的一句话就是“柜子太贵了”。战争爆发以后，从中国到杰贝阿里的集装箱价格一度迅速上涨，部分时段较战前翻了数倍。航运保险、船期安排和港口拥堵共同推高了成本。对一些低附加值商品而言，物流费用甚至足以吃掉大部分利润。
对一般国家来说，海运变贵意味着进口商品涨价。但对迪拜而言，这个问题更加严重，因为转口贸易本来就是它最重要的商业模式之一。过去几十年，大量来自中国的汽配、五金、服装、电子产品和建材先进入迪拜，再通过杰贝阿里港、迪拜仓储体系和当地批发商转卖到非洲、南亚和中东其他国家。
迪拜赚的是“中间这一道效率”。一个非洲商人过去没有必要跑去义乌、广州或者佛山。他来到迪拜，能够一次看几十个品牌，谈完价格就可以装柜走人。迪拜承担了选货、库存、金融结算、物流和信任中介的功能。
战争以后，这种模式的成本优势被削弱了。我认识的一些做汽配、五金和建材的商人朋友们告诉我，过去长期到迪拜拿货的非洲客户，现在开始越来越多地直接到中国采购。
原因非常现实：既然从中国运到迪拜已经这么贵，再从迪拜转一道手就失去了意义。一些客户干脆自己来广州、义乌找供应商，再直接发往非洲。这件事对迪拜真正的威胁，不仅在于少赚了多少钱，更在于客户习惯会不会发生永久变化。
商业路径一旦建立，就具备很强的黏性。一个肯尼亚或尼日利亚采购商，倘若已经有了固定的中国供应商名单，并且学会了验货、付款及物流安排的流程，那么即便后续海湾航运恢复正常，他们也未必愿意再增加迪拜这一层成本。
这意味着，部分转口贸易的流失，可能属于结构性损失。不过，我不认为迪拜转口贸易会因此走向衰落。中国直采看起来便宜，却要求采购商具备上述所说的供应链管理、质量控制、融资和物流能力。很多非洲、中东的中小客户并不具备这些能力。而迪拜，依然拥有几十年形成的港口、仓储、贸易金融、自由区和商业信用网络。
它不会被轻易取代。但迪拜必须接受一个现实：过去它只需要证明“经过迪拜更方便”，未来还需要证明“经过迪拜仍然值得”。
这会倒逼迪拜从简单的货物中转，进一步向供应链金融、区域仓储、品牌运营和跨境结算升级。从这个角度看，这场危机未必只有坏处，但它也在催着迪拜尽快告别低附加值转口贸易时代。
消费确实在降温
这次在阿联酋，我向十多位从事不同业务的人提出同一个问题，他们当中有中国品牌总代理，也有建材、橱柜、汽车配件、消费品行业从业者：今年销量相比往年怎么样？
多数人的答案是下降30%到50%。这个幅度不小。当然，这不是严格统计样本，不能直接代表整个阿联酋消费市场，但多个不同行业的受访者给出相近判断，至少说明实体商业的体感确实偏冷。
原因之一在于人口流动。战争刚开始的时候，一些高净值家庭、外籍管理人员和国际投资人选择让家人暂时离开阿联酋，这很正常。对于能够在伦敦、新加坡、欧洲、迪拜之间自由迁徙的人群来说，把家人送到更为稳定的地区，本身就是一种风险管理。
另一个原因是消费预期。即便没有离开当地的人，也会减少大额支出。当人们不知道战争还要打多久，不知道工作和公司订单会不会受到影响，也不知道房地产未来价格如何时，自然会延后装修、买车、换家具和购买投资性房产。
预期的变化，往往早于收入变化。
这次我去迪拜还有一个很直观的感受：路比以前顺畅了不少。于是很多人告诉我，“迪拜少了100万人”。这个数字我不太相信。
迪拜总人口不过400万人，如果短短几个月流失100万人，相当于接近四分之一的人口大规模撤离，城市运行、住房、学校和劳动市场都会出现极其明显的统计异常。
现实没有那么严峻。首先，8月本身就是迪拜人口体感最低的季节。当地天气接近极端高温，欧美家庭趁暑假离开，印度、巴基斯坦和中国家庭也经常回国度假。这个季节路上不堵，本来就很正常。
其次，很多离开的只是家庭成员，企业主本人仍然留在迪拜。更重要的是，迪拜的人口黏性比外界想象的更强。很多人已经在这里生活十年甚至二十年，公司、房产、孩子学校、朋友、银行账户、客户网络全部在这里。离开迪拜，不是订一张机票那么简单，而是要重新建立一整套生活和商业体系。
所以我的判断是：只要战争不会长期继续，大量暂时离开的人仍然会回来。真正需要担心的是，冲突持续两三年。一旦家庭已经让孩子在伦敦或者新加坡入学，公司也在其他地方建立了新办公室，人口流动就有可能从临时避险变成永久迁移。
目前还远没有到这一步。迪拜的消费市场在降温，但属于危机后的调整，并非人口基本面出现根本性坍塌。
房价正在经历风险重估
战争刚爆发时，国内有很多说法，称迪拜房地产跌了30%。经过这次实地走访，我发现这个说法不准确。真正一度跌幅接近30%的，更多是Emaar等房地产企业的上市股票。资本市场对风险最敏感，战争刚开始时，股票会迅速把最悲观的预期计入价格。
实体房产并没有跌得这么厉害，更常见的情况是交易活跃度突然减少。
一些不是核心地段、同质化严重、供应量较高的项目出现有价无市的局面。业主仍然按照去年高峰期的价格挂牌，买家则要求加入战争风险折价，双方报价差距变大，于是成交量下降。
这种情况其实比简单地暴跌更符合房地产市场规律。房子不像股票，可以一分钟卖掉，价格调整通常会首先体现在成交量上。
最近两个月，大部分在迪拜的人感受到的变化是，市场情绪开始稳定。原因也不复杂。战争最初发生时，大家不知道会不会失控，也不知道迪拜会不会遭受持续攻击。几个月以后，人们逐渐发现机场照常运营，公司照常营业，政府体系也没有出现失序，于是开始把战争当作一个持续存在的风险变量。
这就是所谓的市场“脱敏”。它不意味着大家认为安全问题已经解决，而是风险已经可以估值。我认为接下来阿联酋房地产会出现明显分化。迪拜外围、供应量大、主要依靠炒作和投资客接盘的项目，可能要经历更长时间调整。真正稀缺的市中心项目、海滨资产和长期出租能力强的物业，抗跌能力仍然比较强。
我现在反而比以前更加关注阿布扎比。过去中国投资人谈阿联酋房地产，几乎默认就是迪拜。以后这个观念可能需要改变。阿布扎比最大的优势不是营销，而是钱。
它背后有全球规模最大的主权财富资本体系之一，同时拥有稳定的石油现金流和很强的财政能力。危机时期，当私人资本犹豫时，政府和主权基金仍有能力继续投资基础设施、房地产、AI、能源和本土龙头企业。
这种能力会形成一个很重要的价格底。迪拜更像全球化市场，涨得快、流动性强，也会更敏感；阿布扎比更像一张长期资产负债表，增长可能没有迪拜那么刺激，但抗风险能力更强。
所以我对阿联酋房地产的判断并不悲观。只是过去那种“买哪里都涨”的阶段，大概率已经过去了。未来真正考验的是选城市、选区域和选资产的能力。
制度价值仍在
这次回阿联酋，还有一个现象让我印象很深。做实体生意的朋友普遍觉得今年比较难，但做财富管理、家族办公室和跨境资产配置的人，情绪明显没有那么悲观。
原因并不完全来自中东。过去几年，美国、中国、英国以及欧洲越来越多国家都在加强高净值人群的税务透明和跨境资产监管。
随着CRS信息交换、境外所得申报和金融账户透明度提高，中国高净值人士过去依赖信息不透明进行资产安排的空间确实越来越小。
英国也调整了长期存在的“非本土居民”制度，美国则一直对本国公民和税收居民实行全球所得征税。
全球主要经济体在很多问题上争得很厉害，但在扩大税基、提高财富透明度方面，方向却越来越接近。
这种变化反而提升了阿联酋的稀缺性。需要强调的是，今天的阿联酋已经不能被简单理解成传统意义上的“避税天堂”。阿联酋参加国际税务信息交换，也在执行全球最低税等国际规定。一个中国税收居民把银行卡和公司搬到迪拜，并不会自动消除在中国的纳税义务。
阿联酋真正吸引人的地方，是它提供了一种非常少见的组合。没有个人工资所得税，个人资本投资税负很低；资本可以自由流动；美元联系汇率保持稳定；拥有成熟的国际银行、律师、基金和家族办公室体系；英语可以完成几乎全部商业活动；同时又能够方便连接亚洲、欧洲和非洲。
这样的制度组合，全世界其实没有几个。也正因为如此，即使经历战争，我在迪拜国际金融中心看到的感觉并没有明显萧条。金融公司、基金、家族办公室仍在持续进入。
这说明阿联酋有一部分价值，与它今年有没有战争关系并不大。如果一个全球企业家需要管理中国、欧洲、非洲和中东的资产，他仍然需要一个跨区域节点。
新加坡是一个，瑞士是一个，阿联酋正在成为另一个。
战争会影响人们买房和消费，却不太容易在几个月内摧毁一个金融和税制枢纽几十年积累起来的网络。从长期看，这可能是阿联酋最值得看好的底层资产。
沙阿竞争？
今年另一个值得注意的变化，是阿联酋正式退出OPEC和OPEC+合作机制。
过去几年，阿联酋一直在投入巨资增加石油产能，但受到OPEC产量配额限制，很多新增产能无法充分释放。退出以后，阿联酋可以更加自主地安排生产。
近期它的石油产量已经明显增加。这件事对阿联酋经济总体有利。石油收入依然是阿布扎比财政和主权财富基金最重要的底层现金流。多卖几十万桶甚至上百万桶石油，对这样一个人口规模有限的国家而言，会产生非常直接的财政效果。
当前的问题在于运输。霍尔木兹海峡仍然受到战争影响，所以出现了一个非常有意思的局面：阿联酋终于可以自由生产更多石油，却未必能够立刻把所有新增产量顺利运出去。从长期看，只要地区航运恢复，这部分新增产能最终还是会转化为财政收入。
更敏感的问题是沙特。阿联酋退出OPEC，无论官方如何解释，都不可避免地削弱了沙特对产油国体系的协调能力。这次我在阿布扎比拜访了阿布扎比投资局的早期创始人之一Albadi先生，我特意问过他，阿联酋和沙特、卡塔尔的关系未来会不会越来越紧张。
他的回答很有意思。他说，外面的人总喜欢分析我们谁和谁闹矛盾，但海湾这些家族实际上早就通过婚姻连在一起了。一家女儿嫁到沙特，另一家儿子又娶卡塔尔王室成员。大家会争吵，也会竞争，但遇到真正重大外部问题时，通常还是会站在一起。
这个说法有道理。海湾政治既是国家政治，也是王室和家族政治。很多国家之间确实存在几十年甚至更久的私人关系，这是外界很容易忽略的稳定器。
不过，我仍然认为沙特和阿联酋的关系值得长期观察。两国在也门支持过不同力量，在争夺地区总部、旅游、航空、金融、AI和全球资本方面已经越来越像竞争对手。在安全领域，两国又并不总是完全认同对方的方案。因此，我更愿意把它们定义为“竞争性伙伴”。不会轻易决裂，也很难回到过去那种简单的兄弟关系。
这种竞争未必是坏事。海湾最大的两个经济体如果都想成为全球资本、科技和人才中心，反而可能推动整个地区加速改革和开放。真正需要警惕的，是竞争是否会越过经济边界，转化为难以管理的地缘政治冲突。
至少目前，我还没有看到这种趋势已经不可逆。
结语
这次回到阿联酋，我最大的感受是这里的情况比我原先预想的要好不少。
战争确实削弱了“绝对安全”的神话，航运、转口贸易、消费和房地产都受到不同程度冲击。但这个国家几十年建立起来的金融体系、低税制度、国际人口、基础设施、主权资本和全球商业网络，并没有因此消失。
所以，我现在既不愿意唱衰阿联酋，也不会像两年前那样无条件乐观。未来的阿联酋会更加分化。低附加值转口贸易会承受压力，普通房地产需要更谨慎；财富管理、能源、AI、金融服务和阿布扎比主权资本推动的产业项目，反而可能继续成长。
炮声改变了阿联酋的风险价格，却没有改变它作为全球资本和商业节点的基本价值。真正需要改变的，也许不是我们对阿联酋的信心，而是我们理解这个国家的逻辑。
（作者系盘古智库中东研究所执行所长；岳博士、Tina Gao，王妙对本文亦有贡献）
