迈入2025年，房地产行业迎来多重利好：政策上，财政部调整税收政策，降低房地产交易和开发环节税负，扩大专项债用于土地储备和收购存量商品房的使用范围；同时，多地优化公积金政策。市场方面，杭州部分地块土拍溢价率高，热度凸显；融创、金科、奥园、冠城大通等房企在债务重组上取得进展，如债券复牌、获资金支持、解除担保责任等。

近年来，房地产行业发展形势复杂。前期市场下行，销售、投资增速下滑，土地出让规模萎缩。但2024年成为“政策大年”，中央强调“促进房地产市场止跌回稳”，各地因城施策，打出“四个取消”“四个降低”“两个增加”等政策组合拳。政策推动下，自2024年10月份起居民购房需求回暖，楼市呈阶段性企稳向好态势。

展望2025年，海通证券研报表示，一方面，政策步入双强区间，止跌回稳成为目标。中央经济工作会议已经表达对2025年要求，即“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。”基于此因素，对于2025年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款、城中村改造资金、收储资金均应该保持信心。相关资金到位将对房地产投资增速、销售金额增速和施工投入起到正面拉动。另一方面，2025年行业销售有望全面触底。从趋势而言，2024年岁末销售在低基数基础上实现成交翘尾。在市场低基数（风险前期大幅释放）与政策多重刺激下，行业库存问题有望加速解决。

房企销售回暖态势渐显

2024年，中央和各地方接连出台了一系列政策“组合拳”，推动房地产市场企稳回暖。

具体来看，中央多次部署，为房地产市场指明方向。2024年9月26日中央政治局会议明确“促进房地产市场止跌回稳”；12月9日中央政治局会议明确表态要“稳住楼市股市”；12月11日至12日召开的中央经济工作会议再次强调2025年重点任务之一就是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

此外，国务院办公厅印发《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，实行专项债券投向领域“负面清单”管理，除保障性住房、土地储备以外的房地产开发等项目被纳入“负面清单”。自2024年5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超60个城市表态支持“收储”工作，超32城发布“收储”细则，超14城有项目落地，收购总量约15.6万套。

另一方面，地方政策不断优化，促进购房需求释放。部分地区限购政策有望进一步优化，如缩短社保年限、差异化放松大户型限购等；更多城市加大购房补贴及购房落户支持力度；房贷利率有望继续保持低位，部分城市仍有下调空间；加速推进货币化安置政策落地，释放新的购房需求。

受益于中央和各地方一系列政策“组合拳”推动，自去年10月份起居民购房需求回暖，楼市呈阶段性企稳回暖态势。

从销售数据来看，2024年第四季度房地产市场回暖明显。10月份和11月份全国新建商品房交易网签面积连续两个月实现同比、环比正增长，房价上涨的城市数量也逐月增多。

其中，11月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市增加10个至17个，二手房价格环比上涨的城市数量增至10个，比10月份增加2个。此外，二手房市场升温显著，11月重点14城二手房成交13.23万套，环比上升14.72%，同比上涨29.38%。

随后，2024年12月份新房供求“翘尾”收官，供不应求之下库存持续走低，全年新房成交累计同比降幅持续收窄至23%，二手房成交继续走强，12月份成交面积同比、环比分别上升46%和11%，全年累计同比增长6%。土地成交规模周期性“翘尾”，建筑面积环比增长132%，溢价率回落至年内均线，流拍率延续低位。

值得注意的是，部分城市还出现了引人关注的“地王现象”。例如，深圳成交33万平方米，成交总价190亿元，热点地块深圳南山区粤海板块商住地块溢价率高达46.3%。北京丰台区丽泽板块一宗起拍总价110.5亿元的百亿元地块被中海以底价竞得，这是北京首宗不限价地块，也是2024年以来北京的第三宗百亿元地块。此外，杭州萧山北干东地块溢价率高达76.5%，为2024年以来杭州溢价率最高的宅地，同日杭州成交的乔司宅地溢价率也达到48.8%。

政策引领行业供需新格局

事实上，2024年房地产行业处于深度调整区间，销售实际数据略低于预期下限，主要因一二线城市房价下跌超预期，新开工面积降幅远超预期。

展望2025年，海通证券研报认为，政策成为行业发展的关键驱动力。在政策的有力支持下，市场有望加速触底回升，实现供需均衡。供给侧将加力实施城中村和危旧房改造，合理控制用地供应，盘活存量资源并处置商品房库存，构建发展新模式与基础性制度；需求侧则会进一步放开购房限制、降低准入门槛并配合利率政策刺激需求释放。

另外，在销售和投资方面积极因素也在不断累积。具体来看，销售方面，2024年末已现筑底企稳迹象，成交翘尾。随着政策刺激与市场低基数效应叠加，行业销售预计全面触底，一线城市因供给偏紧和政策宽松，销售面积乐观、中性、悲观预测增速分别为10%、5%、0%。

投资虽面临挑战，但仍有积极因素。海通证券表示，土地购置受销售影响预计回暖滞后，面积增速乐观、中性、悲观为-6%、-8%、-13%，均价增速为-1%、-1.5%、-2%，金额增速为-6.9%、-9.4%、-14.7%。

此外，收储和城中村改造是2025年政策重点，对弥补投资增速不足至关重要，其落地资金与实施效果需密切关注。尽管投资修复面临困难，但房地产开发贷款、按揭贷款等资金的支持仍值得期待，有望拉动行业发展。同时，行业内优质蓝筹企业如保利发展等开发类企业，万物云、碧桂园服务等物业企业，华侨城A、张江高科等文旅和园区企业，因其估值偏低，在行业信用修复的阶段中被持续看好。

来源：证券日报网

作者：田鹏