在经济下行和其他资产品类承压的情况下，长租公寓在国内外不动产市场都展现出了韧性。为什么将一部分存量资产转为租赁住房的趋势正在逐渐发生？

6月19日，在经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹年会上，乐乎集团创始人、CEO罗意作了《存量资产盘活的乐乎路径》的主题演讲。罗意认为，存量资产转租赁住房可能是一个不得已的选择，但是对部分目标资产是最为理性的选择。

以下内容根据罗意演讲整理：

尽管今年的市场数据相较去年同期确实压力更大，有所下行，但是相较其他资产门类，长租公寓仍然是不错的避风港。

把很多存量资产转到租赁赛道是资产持有者心不甘情不愿的事，因为租赁是最不性感，坪效能力最差的。为什么我们提议转型到租赁住房呢？

第一，租赁的市场纵深是足够的，我们可以不出差、不旅游、不创业，可以“躺平”，但是得住房子。

第二，租赁住房是生活资料，会表现出它的稳定性。但现在长租公寓市场的稳定性是不够的。我们做的是拎包入住和拎包离开，年轻人的工作和生活变动非常大，如果真正迎来了年纪更大的客户，稳定性会适当变强。

事实上，国家一直在推动整个租赁住房的合规化。现在，租赁住房已经有完整的合规路径。从我们的创业尝试来看，商业资产的获取成本往往高于其他非商业资产。淡季的时候，我们做长租公寓稳盘，旺季的时候就释放房源出来做酒店，提升坪效能力，通过To B和To C的转换进行调节。

第二条合规路径是非商用的厂房、商办，我们就走“非改居”。现在租赁住房行业的合规路径已经清晰，但遗憾的是，除了保障性租赁住房，市场化的长租房还没有合规路径。

为什么头部不动产资管机构现在都在看租赁资产？其他资产没法买，往往都被高位套牢了，而租赁资产有了相对明晰的募、投、建、管、退道路。不过，现在批量退出的通道仍然不通畅，真正做到了REITs发行的，多是有国资背景的平台。

乐乎在2020年以前主要服务二房东，因为那时候是大学生创业公司，我们够不到非常优质的平台业主，不动产资管机构也不看这个行业。2021年之后，房地产市场发生变化，同行也大面积爆雷，我们出现了一次往上延伸的机会，我们分事业部开始品牌提升，同时往上游的资管延伸。乐乎在投、建、管上经验较多，募和退方面比较少。

对乐乎来说，我们参照的是美国的睿星资本，一家被称为轻资产之王的长租公寓企业，全球有75万套长租公寓，轻重结合。所谓轻重结合，其实也是轻，所谓的重是管理别人的钱。我们完全按照这个思路在做重资产的收并购交易，包括现在还和一些地产商联合拿地，地产商拿地不想干的就是租赁部分，因为没有流动性。我们用不动产资金营建，或者以一定的价格收购过来做长租公寓的运营。

目前，在北京能做的收购存量项目，一类是工业园区改租赁，现在收商办做租赁算不过来账，工业价格低一点。还有一种是不良资产，往往体量小、价格高一些，但这不是主流的LP（有限合伙人）都能接受的。我们现在合作的多数都是认可政策连续性的机构。现在包租资产多数都在国央企手上，在当前的环境下，它们也不太可能成立合资公司，所以很多资产卖不掉就往往用包租的方式做租赁。