物业服务的未来在哪里？物业服务到底要如何发展？这是绿城服务集团总裁金科丽过去半年常被同行和投资者问及的问题。

6月19日，在经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹年会上，金科丽作了《如何看待物业行业的未来》的主题演讲，讲述了物业行业近三年来经历的风口、风波和新机遇。

在2021年，物业是资本宠儿，行业以收购热潮和快速扩张为主旋律，彼时绿城服务提出了三个关于成长的叩问：一是行业快速成长，如何保持服务定力；二是客户快速成长，如何保持持续满意；三是公司快速成长，品质如何保持如一。

三年后的今天，金科丽又提出了三个问题来回答对物业未来的思考：一是行业的蓄水池到底有多大？二是企业的价值锚应该是什么？三是物业企业能力的天花板到底有多高？

最后，金科丽借用一句歌词，“若是月亮还没来，路灯也可照窗台”，坚信行业发展仍有广大空间，坚定提质增效的行动路径，相信物业行业最终会从周期当中走出来，看见光亮。

以下内容根据金科丽演讲整理：

2021年，我参加经观蓝筹年会时，物业行业是资本宠儿。2021年底，有52家上市物业公司，总市值超过5700亿元，前十大市值平均市盈率超过60倍，是房地产企业的10倍左右。面对当时行业动辄30%—50%的高速发展状态，绿城服务也有过焦虑，不比现在的焦虑低。

三年后，我们再来看这个市场，市值超过百亿的上市公司仅剩下7家，平均市盈率回落到12倍，行业实现价值锚重新切换。

我们认为，高安全边际、高成长韧性和高股东回报的标签受到了资本市场的看好，而高质量发展之外，以现金流和轻资产为中心的稳健经营能力，和从储备到交付再到拓展的良性循环能力，成为企业最重要的护城河。

如何看待物业行业的未来？

我想用三个问题来回答对物业未来的思考：一是行业的蓄水池到底有多大？二是企业的价值锚应该是什么？第三，物业企业能力的天花板到底有多高？

物业服务轻资产、抗周期的属性和发展逻辑没有改变，具备长期的潜力和增长韧性。生根在优质资产、自身品牌力和服务力过硬的物业企业，更有望成为长跑冠军。

我们认为，首先，所有问题的背后是拼管理。行业到了转折期，企业面临非常大的外部环境挑战。物业公司的上游是地产公司，开发企业在销售环节碰到问题，导致对物业公司的支持变少，例如支付费用变少、周期拉长。但实质上，这是物业对地产的依赖程度过高，向生活服务和城市服务的转型不够彻底。在经营效益上，收入、利润、现金流没有实现均衡增长，物业服务和成熟的工业企业、金融业相比，精细化程度还不够高。

第二，所有经营活动的价值底层都是拼服务。客户需要的是找到解决方案，而对物业企业来说，就是让一线员工愿意做、能做好，这是最简单的服务逻辑。新周期之下，如何快速实现服务内容、服务主体、服务生态和服务系统的重构，是物业企业的全新课题。

第三，物业行业的能力天花板到底有多高？到目前为止，物业服务仍是一个劳动密集型行业，其最终走向一定是人本和科技双轮驱动。绿城服务在以主数据建设来倒逼数字化转型的顶层拉通，用数据流来推动服务流、管理流和经营流的再造，而以共享能力的建设来推动管理集约化能力的提升，加速财务共享、人力共享和采购共享。

数字化转型一定是一号工程，一定是个管理型工作，是个脏活、累活、苦活，绝不是放在PPT里展示的故事和噱头。

我们认为，行业转折期面临的最大困难，不是困难的市场，而是面对业主的需求、员工的期待、组织的效率、经营的质量和市场的转型与公司发展不充分、不平衡之间的矛盾。

没有行业的时代，只有时代的行业。外部环境的艰巨挑战依然存在，经济转换的周期底部仍在震荡。借用现在很火的一句歌词，“若是月亮还没来，路灯也可照窗台”，我们依然坚信行业发展的广大空间，我们也依然坚定提质增效的行动路径，我们相信优质企业最终会从周期当中走出来，看见光亮。