为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》（简称《意见》），向社会公开征求意见。

据了解，《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

从内容上看，主要包含三个方面的重点：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；三是加强和完善住房租赁金融管理。

加强住房租赁信贷产品和服务模式创新

近年来，相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给。部分金融机构创新推出了相关金融产品和服务，取得了积极成效，形成了有益经验。

21世纪经济报道记者从有关人士了解到，在前期探索的基础上，《意见》既提出了未来发展的方向，也提出了一些规范性的意见，以加强和改善住房租赁市场金融服务，加快住房租赁金融市场规范发展。

在信贷产品和服务模式创新方面，《意见》提到了三类贷款品种，分别是租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、住房租赁经营性贷款。

其中，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。

对企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过 30年，贷款原则上不超过物业评估价值的80%。

支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款，期限最长不超过 20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期内应收租金总额的70%。

同时，就拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，《意见》提出，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，增强住房租赁贷款投放能力；拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(Covered Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

加强和完善住房租赁金融管理

值得一提的是，在完善住房租赁市场发展金融服务的同时，《意见》也提出了要加强住房租赁金融管理，主要涉及以下五个方面的内容：

一是严格住房租赁金融业务边界。《意见》要求，住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

二是加强住房租赁信贷资金管理。商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性的调查和跟踪，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的，应及时收回贷款。

三是规范住房租赁直接融资产品创新。《意见》指出，住房租赁直接融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、信息公开透明、资金用途依法合规。相关受理部门应明确住房租赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设和运营等相关活动，不得挪用于其他用途。

四是防范住房租赁金融风险。商业银行等为住房租赁提供融资的机构应建立完善相关制度，加强合规性审查和评估，确保审慎合规开展相关业务。住房租赁企业在融资前须在住房城乡建设部门建立的住房租赁管理服务平台上完成相关备案工作。对住房租赁直接融资产品应充分揭示其与住房租赁业务、房地产市场相关的风险，建立完善风险预警及处置机制，保护投资者利益。

五是建立住房租赁金融监测评估体系。央行牵头建立住房租赁金融专项统计制度，加强对住房租赁金融产品的统计、调查和监测分析，探索建立住房租赁专项信贷政策导向效果评估制度。相关部门加强住房租赁相关信息共享，发挥监管合力。

来源:21世纪经济报道记者 作者:边万莉