中建智地成了“8·28现房销售新政”后，北京首个“吃螃蟹”的开发商。11月3日，中建智地与未来科学城组成的联合体以底价29.36亿元摘得昌平歇甲庄地块。这宗地块是“8·28现房销售新政”后北京首宗按现房销售细则挂牌交易的住宅用地。北京商报记者发现，距离竞价还有半个月时，中建智地已一次性发布6则招标计划，覆盖地块设计、施工、监理全链条，项目总投资预算约52.7亿元，前置动作释放出企业对该地块的拿地意愿与开发信心。本次出让地块紧邻歇甲庄村A地块，后者同样由中建智地和未来科学城联合体于去年10月竞得，后续由中建智地开发为国贤府PARK。截至11月3日，国贤府PARK累计取证房源832套，网签697套，剩余可售房源135套，整体网签去化率约83.77%，当前项目进入尾盘顺销阶段。

紧邻地铁17号线，地块周边生活配套齐全

根据出让文件，北京市昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目CP02—0704—0049、0077—01、0073地块（以下简称“歇甲庄地块”）土地面积约8.89万平方米；规划建筑面积约10.09万平方米。

作为北京首宗落实现房销售新规的出让宅地，歇甲庄地块本身规划条件非常优质：其中0049地块容积率仅1.01，限高36米，规划建筑规模约6.2万平方米，无论是哪一项指标，在北京土地市场都算得上稀缺。

歇甲庄另一块地——南侧01地块容积率1.6、限高36米，建筑规模3.58万平方米，虽容积率高于0049地块，但仍适合打造洋房产品。高低搭配之下，地块可提供丰富的产品序列。

合硕机构首席分析师郭毅表示，歇甲庄本次出让两宗地块容积率较此前国贤府PARK 2.0的容积率有所下调，是北京为配套现房销售新规做出的规划调整，契合行业对项目竣备周期压缩的预期，这一调整方向在“8·28现房销售新政”落地之初业内已有预判。

郭毅进一步分析称，依托轨道交通与滨河景观资源，下调容积率有助于塑造低密宜居的片区面貌。其中0049号地块沿河布局，具备打造高端产品的条件，能够形成板块价值标杆，抬升片区长期住宅定位与市场品质预期。

郭毅口中提及的“8·28现房销售新政”实则为8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，自施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，歇甲庄地块距地铁17号线天通苑东站约1公里，17号线纵贯天通苑、望京、工体一带，向北接未来科学城、向南达CBD；该站按规划为17号线、18号线与R6线的交汇节点。

生活配套主要依托北侧天通苑商圈与南侧朝阳新北苑商圈，商业配套有龙湖北苑天街、龙德广场、昌平山姆会员店，医疗配套有清华长庚医院。

土地款最长24个月结清，房企缴纳周期放宽

歇甲庄地块出让文件中明确，项目应严格执行《通知》及《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》（京建发〔2026〕460号）的有关规定。

这也意味着，歇甲庄地块为“8·28现房销售新政”落地后，北京首宗按上述新规挂牌出让的住宅用地，执行封顶后方可预售、优先现房销售、土地价款分期缴纳等规则。

根据出让文件，若竞得人已参与本宗地土地出让预申请，且已缴纳预申请保证金，自《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《合同》）签订后30个自然日内缴纳土地成交价款的50%，在合同签订后24个月内全额缴清本宗地剩余土地成交价款。而北京上一宗成交的昌平新城东沙河西岸地块则是需在3个月内全额缴清本宗地剩余土地成交价款。

此外，若竞得人未参与本宗地土地出让预申请，土地成交价款交付时间则由此前的自《合同》签订后30个自然日内，付清全部土地成交价款，优化为自《合同》签订后第30个自然日内缴纳土地成交价款的50%；于《合同》签订之日起18个月内全额缴清本宗地剩余土地成交价款。

土地价款缴纳周期大幅放宽，核心用意在于缓释“8·28现房销售新政”对房企短期资金链、现金流带来的冲击。中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一方面，可防范房企拿地后因资金缺口出现囤地、逾期开工等问题；另一方面，帮助房企适配现房销售新规，改善现金流状况，保障项目经营与营销有序推进。

对购房者而言，郭毅表示，房企大概率优先选择封顶预售模式，以此加快销售节奏、提升去化速度。封顶预售阶段，主体施工已完成，楼栋排布、外部道路条件均可实地核验。虽尚未达到现房标准，但项目实景与周边配套的衔接情况直观可察，能够有效提升购房安全感。

立体空间设计放开，抬板设计拓宽产品差异化空间

在歇甲庄地块周边配套丰富的同时，前作项目的高去化也为中建智地和未来科学城再度在北七家板块落子带来了重要支撑。

北京商报记者梳理发现，中建智地联合未来科学城于2025年10月竞得昌平北七家歇甲庄村A地块，开发为国贤府PARK。

该项目2026年3月底开盘，来自北京市住建委的网签数据显示，经过7个月销售，截至11月3日，项目832套房源已网签697套，剩余可售房源135套，去化率83.77%，成交均价约5.58万元/平方米。

依托国贤府PARK良好的去化基础，中建智地与未来科学城再度联手参与相邻地块出让。值得一提的是，歇甲庄地块适用10月12日北京市规划和自然资源委员会印发的《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》（以下简称《意见》）中提及的抬板设计细则。

出让文件明确，歇甲庄地块居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。这也意味着，相较于歇甲庄村（A地块），本次出让的歇甲庄地块在未来产品设计上更具竞争力。

《意见》明确，七层及以上的住宅建筑可开展抬板设计，优先在存在地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”的居住用地开展抬板设计。郭毅认为，歇甲庄两宗地块同时满足轨道与滨河两大条件，但存在适用差异：0049号地块规划低密产品，一般不适合抬板社区形态；容积率1.6地块符合抬板建设基础条件。

郭毅表示，后续产品走向取决于房企规划选择，既可打造六七层低密洋房，也可落地五代宅场景、以抬板社区吸引本地改善客群。两类指标搭配，为歇甲庄地块形成产品差异化提供了空间。

北京商报记者 李晗