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经济观察网 记者 陈姗 备受市场瞩目的公募REITs在2023年也遭遇了“水逆期”：二级市场行情表现欠佳，市场扩容速度有所放缓。随着房地产行业进入深度调整期，公募REITs作为我国不动产行业转型发展的重要尝试，当前发展现状如何，遇到了哪些发展难点，未来的发展方向又在哪里？

10月28日，在 “2023中国不动产金融论坛”上，华安基金公募REITs分管协调人兼华安资产董事长杜煊君表示，REITs作为一种介于股债之间的新投资体，能够很好分散风险和增厚收益。从REITs上市之后一直到2022年上半年的统计数据来看，市场表现非常好，尤其是资管新规打破刚兑，险资以及其他机构投资人都表现出了强烈的兴趣。不过，今年REITs市场出现了一些新情况。

据杜煊君观察，首先是价格方面，最近一年REITs价格下跌幅度远远超过市场平均水平，中证REITs收盘指数大幅跑输同期沪深300。第二，发行方面，除了发行规模难以达到年初预期的2000亿规模外，在产品发售阶段，机构询价也由此前的“门庭若市”进入了“冰封”状态。此外，机构投资者入市的数量还有待提高。目前，REITs市场投资主体以私募基金、券商资管为主，长期资金、险资这类机构参与的数量很少。

数据显示，自2021年6月21日首批9只公募REITs产品上市，公募REITs市场至今已运行超过两年。2023年10月27日，第29只基础设施公募REITs——中金山东高速REIT于上交所发行上市，标志着公募REITs市场募资规模正式迈过千亿大关。

值得一提的是，10月26日，沪深交易所受理了四单消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。此前，公募REITs的范围仅覆盖到仓储物流、园区基础设施、新型基础设施和保障房等相关领域。业内人士认为，房地产行业在经历了深度调整之后，房企均在寻找新的发展路径。此次4单REITs若能成功发行，也将为行业后续转型发展提供新的思路。

对此，瑞威资管董事会主席、总裁朱平在上述会议上表示，REITs工具的落地，打通了不动产投资退出渠道。近日四单消费类公募REITs项目获受理，意味着更大规模的公募REITs市场指日可待。

“不动产资管市场在地产行业转型、新经济产业发展以及REITs工具落地等因素的推动下，将迎来一轮快速发展期。”展望未来，在不动产私募投资基金领域，朱平建议进一步鼓励保险资金等长线资金参与投资不动产私募基金，加大投资的比例和规模，拓宽不动产私募基金的募资渠道。同时，他建议进一步扩大公募REITs试点项目，覆盖行业类别，满足不动产市场的多样化需求。

朱平还建议进一步放开不动产私募投资基金管理人的试点资格，发挥私募基金的专业投资运作的优势，满足不动产领域合理的融资需求，“建议进一步构建完善的制度体系以及业务规则，鼓励设立Pre-REITs基金，解决企业在项目建设、孵化及培育等前期项目阶段的资金需求，促进Pre-REITs的长足发展。”

在上述会议上，德勤中国区房地产主管合伙人倪敏谈到，公募REITs对于整个房地产市场的意义主要在于三方面。其一，它构建了让房地产增加流动性的标杆，将不动产与资本市场相结合，提高不动产资产的流动性。其二，它在构建的是整个不动产的估值体系。过去，中国不动产市场流动性较差，在大宗交易上，其价格的可代表性以及是否能代表整个市场的公允价值，是有待商榷的。其三，它还推动了不动产国家政策层面的立法，比如税收方面的完善。