提问：今年国家一些重要的会议上都提到稳投资这一点，关于楼市调控这方面，今年从中央到地方也有一些密集的政策发布，您认为这些政策发布对房地产行业投资这方面，会有哪些积极的影响和作用？

贾康：中央的指导精神还是相当清晰的，就是贯彻去年接近年底时中央经济工作会议的指导精神，在坚定不移贯彻党的经济建设为中心基本路线而聚精会神抓好发展硬道理，使经济运行维护在合理区间这个取向之下，房地产市场要有它的刚需和改善性需求方面的投融资保障，要支持房地产市场的健康发展。这个取向在从全局到具体业界结合起来说，它的逻辑也是贯通的，是从全局到作为全局重要组成部分的局部，有密切的逻辑关系的一脉相承——房地产市场的发展是整个中国要抓“发展硬道理”的非常重要的组成部分。虽然前些年在发展过程中间，我们感觉房地产市场是热了也不行，冷了也不行，确实有很多矛盾和纠结。但总体而言，要充分肯定，它在中国推进工业化、城镇化的过程中支柱产业的作用是不可否定的，实质的问题就是要怎样实现中央强调多年的健康发展长效机制的问题。

现在这一轮，总体是要从全局出发，房地产市场在前面一段时间相对低迷地融合到中央说的三重压力对我们发展的挑战性状态之后，要使其转到更符合中央现代化战略意图的新的状态上——我把它概括为，是要经过一个“回暖”的过程，而且这个回暖过程现在已经看得出来于年内是大概率。政策的配套，方方面面共识的凝聚，都已经看得出来，可比较清晰地展望下一段的进步了。当然，在回暖中间，我们要特别注意吸取过去几轮相关调控的经验教训，一定要和配套改革紧密衔接，打造出它的健康发展长效机制——我觉得这是最重要的问题了。现在像恒大等等这样一些给人们带来困扰、甚至造成惶惶不安心理压力和不良预期的事件，基本上已经稳住，要收敛，要消化。大的前景上，如果不出意外，在抗疫这方面我们取得基本控制局面的结果之后，如果这一个坎过去了，下半年总体来说房地产市场的回暖，我觉得就非常值得期待了。

提问：今年其实楼市整体状态还是呈现出一个下行的状态，包括统计局发布的前四个月的投资、销售各方面的数据，房地产的下行是否已经触底？

贾康：这是接续了去年下半年的那个态势，但是我强调的，是心理的恐慌现在已经得到了很大程度的收敛。

提问：接下来房地产行业要发挥“有效投资”的作用，您认为其中的关键在哪些方面，如何保障它可以有效发挥这方面的作用？

贾康：一方面房地产从广义来说它并不只是供给住房，广义来讲是四大类，工业的、商业的、住宅的和其他的（比如行政的、国防的不动产，都是要有土地开发形成的地皮这个配套条件的），但在实际生活中间咱们现在主要讨论前三类。这前三类工业的、商业的和住宅的，其实是有一定的配比关系：工商业活动发达了，人气上升，老百姓更多进入这些中心区域，那就必须“住有所居”呀。这个发展过程中，我认为现在这一轮中央政策暖风频吹以后，一定需要有一个高水平的各个地方的国土开发规划，来实现房地产作为不动产概念上的合理开发。过去这些年，我们已经总结了一些经验，而且在经验基础之上，还要总结一些教训，这是政府必须牵头做好的——各个地方政府辖区整个国土开发在地皮的“自然垄断”制约条件之下，必须按照“一盘棋”来合理做出整个顶层规划设计，那么政府就必须调动所有的智力支持因素，还要充分听取民意，把这个规划在战略层面上做得尽可能高水平，而且还要有动态的优化。

住宅上已经可以很清晰地总结出来，规划里面必须是双轨统筹：不能光讲商品房，首先政府应该在规划里牵头和托底，做好保障房这方面的开发规划。什么叫保障房呢？现在已经看得比较清楚，就是应该把它主要聚焦到最低端的公租房（廉租房、公租房两个概念必须合在一起，因为已划不清楚它们的具体界限了），再往上有一个共有产权房，北京已经在这方面于这些年陆续推出，它解决的主要是年轻白领、“收入夹心层”这个层面他们住有所居的问题。另外，现在是不是还得在租售并举的概念下，探讨一部分保障轨上的供给形式——包括长租房，那我觉得就比公租房水平更高一些了，而且它又不同于共有产权房。我觉得主要就是这三种了，不能再五花八门。

但是这个轨道上，是非得把它处理好才可能稳定大局的，就是先托底保障轨，然后是一般商品房，中高端商品房，包括特殊情况下一些高端的公寓和别墅——也不能说这个社会里就不能让它们出现，它们也是有效供给的一个组成部分。这样一个体系，就是咱们说的房地产概念之下看全了，一样都不能少，是多样性的满足社会需要、满足老百姓美好生活需要、满足经济社会发展后劲儿支撑的这样一套供给。

提问：如何把住房保障做好，给未来的长期发展打好基础？

贾康：还是要从托底做起，另外整个供给要多样化丰富起来。要看到中国工业化、城镇化未来的空间还比较可观，这个成长性的空间要打开，一定是客观上要求房地产业继续发挥它国民经济的支柱产业作用，对这个我们有充分的信心。但是怎么让它健康？这是关键。所以，我说的这是第一层，即好的规划，整个供给体系它应该多样化，但是要从托底开始，不能跳过托底。托底的规划，要加上它上面更丰富的整个供给体系。

另外一个大的角度，就一定要抓我前面强调的长效机制的打造。什么叫长效机制？关键是要健康、可持续。怎么打造这个机制呢？2016年“9·30”新政推出那一年，也是社会上万众瞩目都在盯着房地产这个问题怎么样健康发展的时候，中央经济工作会议给出一个非常明确的指导，要依靠“基础性制度建设”来打造健康发展长效机制，这是说到点上了。我们这些年总结一下相关的基础性制度建设，要涉及到什么？至少四大方面，我前面说到的住房双轨制，这是一个基础性制度建设，还有土地开发相关的这个土地制度改革，它也是一个非常重要的基础性制度机制。中国总体来说，必须先保住基本农田，所谓“18亿亩红线”就这个意思，中国的粮食安全这个饭碗，要牢牢端在中国人自己手上——当城市化伴随着工业化往前推进，城乡结合部往外推，还要建新区，要出现新的中小城镇，那“占补平衡”这个事情，必须作为一个大前提处理好，那就涉及土地制度改革。怎么样有一个内在的可持续的机制使占补能够平衡？重庆的地票制度、土地收储制度很有启示作用，但是很遗憾，这个改革这么多年了，始终只叫“试点”，没有扩大改革覆盖面和更好地总结经验向前得到更有实质性的推进，我觉得这方面要作为一个迫切的任务。

土地制度的改革，也包括这几年中央反复发文的农村土地制度，它非改不可，那么先从集体建设用地入市开始，这是个切入点，以后怎么处理复杂的问题，怎么样把这个土地制度真正走到适应中国现代化的道路上去？我们有个基本思路：最简要地说，就是我们强调深圳的示范作用——深圳靠它的特区这样一种自己的自主权，在立法上早已经解决了把所有的土地终极产权归于一个国有平台的问题，换句话说，深圳没有集体土地所有制了，那么这就终于跳开了原来一大堆的纠结。所有的地皮，在深圳法律上非常清晰，统统是国有的，剩下的，就是这个土地的使用权怎么样依法合理地在生产要素市场上来流动、来交易的问题。“原住民”——这是指原来说的农村居民，因为深圳已经没有农村概念、也没有集体所有土地概念了，原住民的原来那些既得利益怎么给它处理和安排兑现？这里面当然有些复杂问题，比如小产权房怎么办？是依靠“两级谈判”（政府对社区，社区对住户）最后落到解决方案上，一劳永逸，利益兑现可以逐步到位。这是一个非常好的示范经验。别的地方当然不能现在简单地一下就按深圳的办法来套，但我觉得它给出了我们一个未来推进的大方向，这是土地制度的改革。有了这样一个符合现代经济要求的很清晰的产权界定和土地使用权流转制度的平台，才能贯彻中央说的要素市场化，建设统一规范的大市场，这才能够真正符合改革的深层客观要求。

第三个要说到金融制度。因为已说了住房是双轨的，那金融不可能只是单轨的，一定是商业性金融和政策性金融要相互协调，相互呼应，来支持土地开发、不动产形成，以及住房制度健康发展的长效机制。这是第三方面。

第四方面，很多人说起来要皱眉头的，还有房地产税的问题。中央在这方面，大方向一直没有动摇过，只是说怎么创造条件推出它，确实比较复杂。本来已明确了“双管齐下”，一方面积极稳妥推进立法，另外一方面在上海、重庆两地试点基础上扩大试点的覆盖面，但今年由于情况特殊，财政部明确说了，年内不采取任何动作。但往后呢？我们还要准备找到合理的一些配套条件，创造条件还是要继续推进这个改革。要抓住必要条件的创造，捕捉适当的时机来深化这方面的税制改革。

至少以上这四大方面我觉得都不可缺少。合在一起这是我强调的第二大层面，一定是要通过打造基础性制度形成房地产业界健康发展长效机制，来寻求长治久安，摆脱现在中国老百姓屡屡感受到的这个房地产市场热了也不行，冷了也不行，左右为难，十分纠结的不良状况：政府也着急，老百姓也焦虑——这不是一个健康状态。

提问：如何真正解决掉“热了也不行，冷了也不行”的问题？

贾康：而且这几年看得很清楚，前面一些年，我国已经出现了有一个基本特征的“冰火两重天”格局，现在更明显了。前面一段，曾经是深圳为代表感觉热的难受了，要拼命打压，但去年下半年“三重压力”来了以后，面上主导的倾向反过来了，从北到南，现在统计上是已经有一百多个城市，推出了房地产市场这方面怎么样从宽，怎么样限跌，怎么样给予更便捷的购房资格，以及更宽松的贷款条件等等这类新的支持政策。这就是由于地方政府主要感受到了“冰”的压力，要给自己辖区之内的不动产业界升温。但客观地讲，是不是还有另外一些城市也没有解决“火”的这一边的矛盾问题呢？冰的矛盾，火的矛盾，同时存在。所以，现在更多要强调一城一策，一地一策。主导的倾向，往往给人的印象就是这一段时间房地产市场低迷，地方政府着急，然后纷纷推出回暖政策，支持房地产的景气上升，这是合乎当下总体上的客观要求的。但这又回到我们前面那个概念了：如果这次简单延续前面几轮冷热交替，那不是一个高水平，还是应该尽可能用经济手段、长效机制替代副作用很明显的行政手段，替代那些不得已的权宜之计。

提问：经过政策的引导，房地产投资的情况会发生怎样的改变？

贾康：从现在来看，最近几个月全社会固定资产投资规模的指标还是有起色的，房地产业界的投资虽然还是不够振作，但是它回暖振作起来的条件，比前面一段时间更清楚了。宏观上是货币政策实际上保持流动性合理充裕这样一个导向。在具体指导上，中央给出的就是要对房地产业界的交易给予支持，满足刚需和改善性需求。这些政策合在一起，在消化了前面一段时间房地产市场上的一些不利因素之后，我觉得今年下半年，大概率是在抗疫基本能够达到稳定局面以后，房地产市场应该出现一轮明显的回暖。各个地方不可能齐头并进，但我所说的“回暖”还是从大面上来说，越来越多城市的状态，会使人们摆脱前面一段时间担心房地产市场过冷、甚至崩盘的那种忧虑，更多看到越来越稳定的景气回升，这应该是大概率。