南方财经 21世纪经济报道记者 张伟泽 香港报道

上海淮海中路的K11，很多人去逛过。但这座商场，现在可能要被“拆开”卖了。

当然，这不是说K11要关门，而是K11所在的上海香港新世界大厦，拟被装入一只商业不动产REIT。简单说，就是把这栋楼未来可以产生的租金现金流，拆成很多份基金份额，卖给机构和公众投资者。

目前，这只REIT预计募集38.18亿元，已经于9月18日获上交所受理，但还没有正式发行。其中，新世界发展至少认购20%的基金份额，K11品牌和项目运营权也会继续保留。换句话说，新世界不是把K11整栋楼直接卖掉，而是卖出大部分资产权益，先回笼现金。

为什么要这样做？因为K11背后的新世界发展，正在面对越来越大的债务和现金流压力。截至2025年12月31日，新世界总借款约1443亿港元，综合净债务约1227亿港元。2025/2026财年上半年，集团经营活动现金流净额只有23.2亿港元，同比下降约48.3%；但2027年至2029年，每年要偿还的债务分别约为285亿港元、476亿港元和428亿港元。

在这种情况下，出租率较高、能够持续产生租金的上海K11，就成了新世界手里比较适合变现的资产。它一方面说明K11本身足够优质，另一方面也说明，新世界已经到了需要用优质资产换取现金流的阶段。

更值得关注的是，在上海K11推进REIT发行的同时，郑氏家族内部也在发生变化。郑志刚已经退出新世界核心决策层，转向C资本和科技投资；郑志雯则进入新世界提名委员会，逐步靠近家族权力核心。K11被装进REIT，表面上是一次资产调整，背后则是新世界从扩张转向降杠杆，郑氏家族也从旧一代掌舵转向新一代接班。