上证报中国证券网讯 “今天是项目实景示范区开放的第一天，仅上午就吸引了100多组客户到访，截至目前已实现3套别墅成交。尽管在‘沪八条’新政落地后，项目已统一回收1%的折扣优惠，但客户仍表现出较强的购买意愿，主要源于对政策预期的乐观判断以及对项目确定性兑现的信心。”某项目销售负责人对上海证券报记者表示。10月2日下午3时许，上海市杨浦区江湾城路上某新盘售楼处里依然是一派热闹景象：沙盘边围着三四组咨询客户，洽谈区几乎座无虚席，通往实体样板间的通道里购房者更是一拨接一拨。上述项目销售负责人告诉记者，该项目共438套房源，包括洋房、叠加别墅、联排别墅。新政出台后，购房者对未来楼市的预期更加积极。“新政出台前客户主要关注项目后续批次的贷款放款时间，细则明确后客户更关注交付周期和产品兑现进度。公司则加快了实景打造和兑现节奏，通过提前开放实景示范区、推进联排产品及配套场景的呈现，让客户更直观地看到产品的确定性，从而增强信任感，提升转化效率。”10月3日上午，记者走访地铁八号线江月路站附近一处新盘项目展厅时了解到，该项目位于地铁八号线芦恒路站附近，产品涵盖五层平墅、四层叠墅与三层联排别墅，整体体量共500余套，容积率仅1.05。项目销售人员介绍，周边高端别墅类产品集中，项目的核心定位是在低密居住属性的基础上，打造门槛更亲民的改善型居住产品。在该销售人员看来，当下市场分化特征比较明显，区位条件优越、产品力扎实的项目，认购热度和去化速度明显领先，购房者变得越来越理性，只愿意为真正有价值的产品买单。随着市场预期逐步稳定，购房者的观念也已经发生明显转变，大家普遍意识到房产的属性正在向耐用消费品靠拢，满足实际居住需求成为决策的核心出发点，而核心区位的不可复制性依然是房产价值的重要支撑。二手房方面，记者实地走访多个片区发现，国庆假期不少房产中介门店均正常开门迎客。位于闵行区北江燕路附近的一家品牌中介门店业务员告诉记者，整个国庆假期，门店每天都自发有经纪人值守，确保从线上咨询、实地带看到后续签约的全链条服务都能正常运转。该业务员表示，其所在片区动迁房交易活跃度较高，单月成交量稳定在30至40套区间。目前市场购房群体以刚需客为主，受二手房挂牌量持续回落影响，片区二手房整体成交均价较年初已出现5%至8%的涨幅。同时，叠加近期多轮利好政策的持续释放，买卖双方的市场心态明显趋于理性平稳，房源整体议价空间进一步收窄。其中装修状态佳、区位条件好、产权无纠纷的优质房源，基本没有太大议价空间；而存在一定瑕疵或房东明确急售的房源，议价空间相对较大。从实际成交案例来看，总价300万元级别的房源，可谈空间在10万元以内；总价500万元级别的房源，议价空间在20万元以内。在该业务员向记者介绍片区市场情况的过程中，两位女士推门走进门店。据其中一位女士透露，自己距离退休已经不远，购房核心诉求就是总价合适、交通便捷，趁着国庆假期特意和朋友结伴出来逛逛门店、看看房源。“9月二手房市场成交表现不错，整体活跃度较去年同期有明显提升。”浦东新区御桥地铁站附近房产中介门店的金牌置业客户经理李影向记者表示，其所在门店9月成交了十余单买卖单，市场回暖的信号十分明确。尽管部分客户因国庆假期外出旅游导致短期内带看量有所下降，但市场整体稳定的趋势没有受到影响。李影表示，近期落地的多项利好政策对成交的拉动作用十分显著，当前市场仍以真实需求为主导，二手房正处于以价换量、买卖双方理性博弈的平稳阶段。来源：上海证券报微信公众号（作者 上海证券报）