11月12日，平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金代码180107）在深圳证券交易所挂牌。基金发行4亿份，发行价格2.914元/份，募集资金11.656亿元。这是陕西省首单产业园REIT。

上市首日，全天成交额 5364.10 万元，按收盘价与 4 亿份份额折算对应总市值约 11.66 亿元。首日盘中价格上下有浮动，收盘回到发行价上方，与发行价基本持平。

11月12日的交易只持续了四个小时。而这只REIT的底层资产，已经以稳健的出租率、收缴率持续运营了8年。对基础设施证券投资基金来说，挂牌上市使西安高新配套的成熟园区，转化为可参与、可观察的资本市场产品。

该产品原始权益人及运营管理机构西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（下称“西安高新配套”）已持有运营12个产业园区，以产业研究、运营服务及资产管理形成全生态运营体系。入池园区，仅为12个园区中之一。

扎实的产业底盘:长期积累的优势

平安西安高科产业园REIT的底层资产，是西安软件新城软件研发基地二期，即3TCOM云汇谷产业社区，由13栋研发及配套建筑组成。总建筑面积约32.5万平方米，可租赁面积21.22万平方米。项目自2016年9月至2017年7月分区陆续投入运营，稳定运营超 8 年。

新城软件研发基地二期位于西安高新区软件新城核心区域，3TCOM云汇谷产业社区汇聚了软件研发、电子信息等精英企业。2026年6月末，出租率86.39%。2025年，入池项目营业收入约1.06亿元。收入来源以企业租金为主，辅以停车、空调等配套服务收入。

入池资产的背后，依托的是西安高新区三十余年的产业积累。至2025年，西安高新区地区生产总值3481.12亿元，高新技术企业超过6000家。光电子信息、新能源汽车两个千亿级集群在此成形。高端装备、生物医药、新材料、数字文创构成4项新兴支柱产业。高性能集成电路、低空经济、光子、具身智能、商业航天、新型储能等8条新赛道加快布局。科技服务业、现代金融业等6个生态融合产业同步生长。这就是"2486"现代化产业体系。

在全国178家国家高新区综合评价中，西安高新区位列第五、中西部第一。研发办公空间的需求，是从长期积累的技术、人才、资源土壤上长出来的。

运营账本：租金收缴率连续两年超96%

区域产业集聚与专业化运营的协同，为入池资产提供了整体保障。这表现在2024年、2025年，入池项目租金当期收缴率均超过96%，期后收缴率接近100%。

西安高新配套的数据不止于此。2025年，旗下市场化园区平均出租率87.03%，续租率保持在98%以上，新签招商面积超过10万平方米。阿里巴巴、龙旗科技、润和软件、微聚繁星等既有客户，累计在公司园区内扩租超过3万平方米。

这些数字背后是3TCOM品牌理念。西安高新配套以技术（Technology）、人才（Talent）和宽容度（Tolerance）为核心，将空间更新、企业服务和社区运营纳入统一的品牌运营体系。

公司构建PFD模式，把园区、基金、数据串成一条线。联合西安软件园发展中心建设的产业数字平台，覆盖约60个园区、4000余家科技企业。企业属于什么行业、处在什么阶段、需要多大空间，平台一筛就有。扩租信号因此更早被识别。

资源对接延伸到资本端。西安高新配套与省属金融企业共同发起设立3T产业基金，2025年向西安中科光电精密工程有限公司投资2000万元，切入具身智能机器人等领域。

服务延伸到生活端。公司近年完成160余项空间功能改造，增设充电桩、休闲空间与运动场地。2025年，对3TCOM云汇谷产业社区三处餐厅实施提升改造，服务园区超1万名员工。MINI马拉松、音乐节、篮球赛、青年夜校、校企联合招聘、暑期子女托管相继落地。产业社区服务平台接入DeepSeek智能助理，整合物业报修、会议预约、政策服务、保障性租赁住房、商务出行等功能，住房租赁模块注册用户超过5000人。

立体的园区服务，使租金收入趋于稳定。而新企业扩租、持续入驻，也让高新配套的运营体系具备了让市场长期观察的基础。

扩募储备：百万平方米量级的同类资产

挂牌上市不是终点，西安高新配套的下一步刚刚拉开帷幕。

截至2026年3月末，西安高新配套及同一控制下关联方持有的其他同类研发办公园区约107.94万平方米；公司自身持有运营的主要同类项目约77.52万平方米，整体出租率约87%。

招募说明书列出了未来可考虑购入的项目：3TCOM云汇谷产业社区非入池部分、3TCOM软件产业社区、3TCOM人工智能产业社区等。其中，非入池部分面积约8.47万平方米，出租率94.39%。这些项目在区位、业态、运营主体上与既有入池资产协同性强。后续如符合相关条件并完成必要程序，均可为基金拓展资产规模与收入来源提供更多选择。

由此形成闭环链的运转：成熟资产上市，回收资金再投入，新资产持续培育，符合条件后有序扩募。挂牌只是起点，后续答案写在每一天的出租率、每一次的收缴率和每一个新签的租约里。