艮北板块的杭州李宁体育园

杭州艮北新城涉宅用地长达两年多的“断供”局面，终于迎来破冰。

近日，杭州上城区牛田单元地块城镇详细规划调整公示，原规划商业用地主体部分调整为二类城镇住宅用地，同时新增一处公园绿地及轨道交通配套用地。这意味着，紧邻地铁1号线九和路站的核心位置，将新增一宗容积率仅1.85的低密宅地。

出门是地铁、往南是医院

2公里内有天街

根据公示信息，调整地块位于上城区牛田单元内，东至九环路、南至九源路、西至六号港、北至九和路，用地面积约2.73公顷。调整后，住宅用地的容积率不大于1.85，建筑限高54米，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。

参考杭州同指标地块的规划案例，这宗地可能会走“小高层+洋房”的高低配路线。如果最终方案确实如此，它将填补艮北新城近年来纯改善型洋房产品的空白。

对比艮北新城此前出让项目普遍2.0至2.4的容积率，这宗地块的居住舒适度指标明显更优。

交通与配套的成熟度是最大的亮点。地块北侧即地铁1号线九和路站，4站路可达杭州东站。周边红普路、新塘路、德胜快速路、钱塘快速路等主干道环伺，通勤条件成熟。

杭州一位规划专业人士评价，艮北作为杭州向东发展的板块，最早进入大众视野，靠的是地铁1号线车辆段上盖开发，也就是如今的绿城杨柳郡。此后，围绕杨柳郡周边，陆续开发了一批品质住宅。随着李宁体育公园、杭州市一医院城东院区、采实教育集团、七堡花园城等公共配套相继投入使用，艮北逐步形成了较为成熟的居住生活社区。

这宗新地块公示，之所以被市场高度关注，根源在于艮北新房供应的长期“空窗”。

上一宗艮北宅地出让要追溯到2024年8月，滨江竞得的项目即后来的叠映揽月轩，容积率1.9。该项目近期已交付，新房均价约4.4万元/平方米，首开平均中签率约17.26%，二开124套房源吸引了800多组家庭摇号，中签率进一步走低至15.42%。作为艮北新城最后一个限价盘，叠映揽月轩的快速去化，从侧面证实板块自住需求之强劲。

艮北板块涉宅用地已断供两年有余，区域内新房房源全部售罄，有意在此安家的购房者只能转向二手房市场。上述规划专家分析，艮北板块主体开发已基本进入尾声，剩余待开发地块主要集中在沿钱塘快速路高架及市一医院城东院区附近。

这也意味着，牛田单元这宗宅地已是艮北核心区为数不多的新增供应之一。

与钱江新城二期一路之隔

艮北新房未来会卖什么价？

新房断供的两年里，艮北板块的二手房市场承接了大量居住需求。其中最具参考意义的，是交付多年的超级大盘杨柳郡。

今年以来，杨柳郡成交了95套，均价43573元/平方米，是艮北流动性最好的小区。近五年该小区累计成交超720套，即便在整体市场调整期，年成交量仍保持在近200套的水平，流通性远超同区域其他小区。

但杨柳郡内部分化极大。66平方米小户型成交均价约3.2万元/平方米，已经跌破当年3.5万元/平方米的备案价；但90平方米以上的大户型，成交价则在5万元/平方米以上。同一个小区，小户型和大户型每平方米的价差达到了近两万元，背后是居住品质与总价门槛的双重逻辑在起作用。

板块内近年交付的其他次新房，望斓翠印府目前参考成交均价约43203元/平方米，不少房源挂牌价在4万~4.6万元/平方米之间，和当初新房买入价相差无几。紫映云来府挂价稍高，挂牌均价在4.8万~5.5万元/平方米区间。

近两年，上城区出让宅地主要集中在钱江新城二期与城东新城板块。最近，九堡也久违地出让了宅地，艮北紧随其后也有了动静。

要知道，艮北和钱江新城二期，只隔了一条钱塘快速路。2026年1—7月，钱江新城二期商品住宅成交均价约6.17万元/平方米，而艮北此前的新房均价多在4.5万元/平方米，两者相差约1.7万元/平方米。对购房者来说，这就是艮北的性价比。未来入市后，一方面有望承接钱二板块外溢的改善需求，另一方面也为艮北换房群体提供难得的新房选项。

需要提醒的是，该地块目前仍处于规划调整公示阶段，并不等同于挂牌出让。后续还需经历完整的供地流程，何时入市还有待明确。