证券时报记者 吴家明

自“8·28”新政发布以来，多个城市陆续发布商品住房销售制度改革相关细则，加强预售管理、推进现房销售。随着多个城市推进现房销售，土地供应端也迎来新变化。进入11月，一线城市土拍市场进入小高潮，也被视为观察新政后土地市场变化的重要窗口。

中指研究院的数据显示，11月四大一线城市北京、上海、广州、深圳均有土地出让安排，二线城市中如杭州、成都、武汉、南京不仅均有多宗宅地出让，而且均有核心板块优质宅地，上述八座城市将有近116宗涉宅用地出让，总起始价超768亿元。

市场公开信息显示，上海第十一批次土地出让将于本月30日举行。本批次共推出浦东杨思、宝山南大两幅住宅地块，起始总价超过41亿元。出让条件方面，两幅地块均未强制要求现房销售，但房企必须在建筑封顶、土地出让金全额缴清后，才能申请预售。此前，深圳公共资源交易中心发布公告，出让位于光明区的一块土地，这是自10月15日深圳出台现房销售细则后，公开挂牌出让的首宗住宅用地。

与一线城市相比，二线城市的土拍市场一直维持着热度。10月27日，南京出让3宗涉宅用地，总土地出让面积7.54万平方米，最终3宗地块均以底价成交，共收金6.26亿元。而在11月5日，徐州出让6宗涉宅土地，总成交金额12.76亿元，其中5宗底价成交。有业内人士认为，房企仍在二线、三四线城市拿地，加之多个城市陆续出台现房销售相关细则，其中对于“8・28新政”前已公告未出让地块，多数城市规定在2027年底前仍可按照原有预售条件申请预售。因此，部分房企积极利用窗口期拿地。

中指研究院的数据显示，10月全国300城土拍平均溢价率跌至1.4%，为年内最低。10月，京深沪三个一线城市均没有土地推出，三四线城市虽然继续推地，但多为地方国资底价拿地。虽然土拍市场延续低位运行，底价成交是主流，但核心区域优质地块仍然受房企青睐。与此同时，今年9至10月拿地金额20亿元以上的企业有33家，也不乏一些民营房企的身影，区域深耕型民营房企保持着一定的开发节奏，拿地也集中在优势区域内。

深圳一家民营房企投拓部门的负责人表示，民企普遍选择规划建筑面积在5万平方米以内、周边配套成熟、交通通达性良好的“小而美”地块，依托低资金占用、短开发周期的策略，稳步补充土储。相较常规宅地市场，民企在“小而美”地块中的参与度明显更高，反映出总价可控、开发周期短、资金占用规模小等特征，有效匹配了民企的资金配置节奏与风险管控要求，使其成为央国企主导格局下民企参与核心城市土地投资的重要方向。

由此可见，11月正是观察“8·28”新政下土地市场变化的第一个样本窗口。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，房地产市场预计延续既有筑底态势，财政贴息政策或带动部分城市住房需求加快释放。“8·28新政”的传导是后续市场的重要主线，四季度地方细则落地和年末土地供应高峰期的土拍表现值得关注。