北京楼市新政落地后市场效应持续释放，前期成交逐步向网签端传导，北京二手房迎来“金九”行情。9月28日，北京商报记者根据北京市住建委数据统计，9月截至27日全市二手房网签达13287套，当月尚有3天网签数据未对外披露；该数据同比增长近一个百分点，实现连续7个月同比正增长。

数据的背后，是市场买、卖、中介三方理性的共同回归：北京商报记者走访东城、西城、石景山等多个区域的房产中介门店了解到，小业主开始放弃盲目抬价。报价更为理性，也让买卖双方有了“抢谈”的机会，热门片区有房源成交周期由以往两周压缩至4天。业内人士分析指出，当前北京二手房价格经过充分调整，已基本筑底完成，并且市场可售房源供给充足，后续仍将承接刚需与置换型住房需求，“银十”整体成交有望维持活跃态势。

网签量已超1.3万套

北京楼市新政效应下，部分持观望态度的刚需购房者“跑步”入场。9月28日，北京商报记者根据北京市住建委网签数据统计，9月截至27日，北京二手房网签量达13287套，相比同期上涨0.9%；网签面积约118.34万平方米。

从数据层面看，9月北京二手房网签量同比增幅有限，主要受今年中秋节3天假期影响，网签业务存在结算滞后；反观2025年9月，中秋节叠加于国庆假期之内，当月网签数据未出现此类滞后效应。剔除假期因素扰动后，当前实际成交水平高于网签账面所呈现的表现。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，个别日度数据存在一定偶发性，受网签交易节奏、节假日安排等因素影响。总体来看，北京市场规模迈上新台阶，值得肯定，市场需求正在积极释放，这是当前市场的重要特征。

合硕机构首席分析师郭毅指出，本轮北京二手房市场成交热度在8月7日北京楼市新政出台后得到显著提振。不过二手房与新房的数据传导逻辑存在差异：新房项目开盘前，开发商一般会完成购房资格核验、首付款预审等前置工作，开盘后可快速转化为网签记录；而二手房交易中，买卖双方通常会预留1—3个月时间供买方筹措首付。

受此影响，8月实际达成的交易，或将更多反映在10月及之后的网签数据中，由此出现一线市场体感热度与网签数据表现不同步的情况，该现象在北京二手房过往成交周期中也一直存在。

行情升温并非单月偶发，而是保持7个月的增长趋势。北京商报记者梳理发现，自3月以来，北京二手房网签量已连续第7个月保持同比增长。具体来看，3—8月，北京二手房网签量同比分别增长3.39%、14.93%、11.89%、9.77%、8.53%、3.92%。

严跃进表示，北京二手房市场数据连续几个月同比实现增长，说明政策效应持续释放、切实有效，并具有可持续性。假期因素可以作为短期调整变量，但核心还是要放在较长周期的数据中观察，这样才能更清晰地判断当前市场的交易走势。因此，无论是否对假期因素进行还原处理，总体来看，当前市场交易活跃度已迈上新台阶。

部分房源成交周期仅需4天，业主告别盲目抬价

网签数据走高并非单一因素驱动，而是在市场整体回暖背景下，门店到访、带看量攀升叠加购房群体心态转变共同作用的结果。

近期，北京商报记者走访多个区域中介机构了解到，自今年3月起，中介门店购房客户到访量持续处于高位，市场热度显著高于往年同期。

位于丰台区成寿寺片区某头部中介机构经纪人赵珂表示，“金九”阶段，市场迎来房源集中去化窗口期，门店日均客户到访量环比上涨超20%，客流持续回暖进一步推动门店整体成交量同比提升近10%。

在赵珂看来，8月7日北京出台楼市新政，公积金贷款最高额度上调至340万元，有效提振了刚需群体的入市意愿。据其介绍，9月经手成交的两组客户，均是此前有购房计划但受经济条件制约选择观望的购房者。

以9月成交的华芳园一套房源为例，赵珂表示，该组购房者为一对年轻夫妻，长期在北京租房生活。今年初因家庭迎来生育计划，计划购入一套挂牌价300余万元的两居室自住。受此前公积金最高120万元贷款额度限制，综合还贷压力与育儿开支，该家庭一直暂缓购房计划。

楼市新政落地后，夫妻二人公积金可贷额度提升至240万元，叠加手头60余万元自有资金，购房款基本可通过公积金贷款覆盖，后续还贷压力显著降低，省下的利息支出还可补贴育儿开销。在匹配到合适房源后，这对夫妻仅用4天便完成交易签约。

朝阳区酒仙桥片区某头部中介机构经纪人李潇表示，公积金贷款额度上调带动客户看房积极性的同时，卖方理性挂牌同样成为促成成交的重要条件。

从其经手的挂牌房源来看，当前多数业主会参照小区近期实际成交价格制定挂牌价，少数业主会小幅上调报价，价格浮动多集中在5万—10万元区间。李潇提到，历经多轮市场调整，有较强出售意愿的业主已摒弃非理性抬价行为，报价贴合市场实际水平，房源保有性价比，成交周期并未受小幅价格浮动干扰。

郭毅表示，本轮市场回暖，源于前期积累的刚需、刚改需求集中释放。一方面，政策切实降低购房成本，持续宽松的市场环境修复了购房者信心；另一方面，二手房价格已步入阶段性底部，进一步下行空间有限，部分优质房源议价空间收窄，相比前期成交房源单价有所抬升。

在多重因素共同激活并释放市场需求的背景下，郭毅认为，政策利好与市场现状形成合力，对刚需、刚改购房的带动效应尤为突出。她表示，刚需及刚改群体对房价高度敏感，北京楼市新政出台降低了购房成本，叠加房价存在小幅上行的预期，进一步推动其加快入市节奏。

业主让利催生多组客户抢谈，北京二手房市场“银十”可期

“金九”二手房成交量稳步上行，部分热门片区内高性价比房源甚至出现多名购房者同步对接洽谈的现象。

位于西城区三里河片区某头部中介机构经纪人徐波向北京商报记者透露，其维护的辖区内一套住宅，近期共有4组购房客户与业主开展面对面议价，该房源已于9月末成交。

徐波指出，同一房源迎来多组买家洽谈的场景并不常见。他表示，该房源业主因置换新房，需筹措购房资金，挂牌价格较小区同户型房源低近50万元，加之房屋装修状况良好，自8月挂牌起便收获大量客户关注。伴随北京楼市新政落地，购房者资金压力得到缓解，这套房源最终在9月顺利成交。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，随着北京二手房挂牌量趋稳，供求关系持续改善，同时不少房源总价门槛降至刚需家庭可负担水平，叠加公积金支持力度加大，成交有望继续保持活跃。

总体来看，曹晶晶认为，今年北京“金九银十”预计市场量价稳定、活跃度有所提升，成交延续一定增长，但结构性分化仍将较为明显，整体仍处于筑底修复阶段。

郭毅认为，10月，支撑二手房成交回暖的积极因素仍将存续。她表示，随着刚需、刚改需求持续释放，对应房源的市场热度提升，或将进一步压缩买卖双方的议价空间，更大程度激活仍处于观望状态的刚需刚改群体。

严跃进表示，优质房源、高性价比房源的看房量增多，这是积极信号，说明好房源带来了吸引力，也说明促进交易的节奏和效率有所提高。由此来看，“银十”市场行情有望延续，这些都值得肯定。

多重利好共同作用下，针对该类客群的购房需求有望维持回暖态势。郭毅表示，刚需与刚改群体本身基数庞大，此前受价格等因素影响观望情绪较重，这部分人群加速入市，将进一步夯实市场成交稳步上行的基础。

北京商报记者 李晗