21世纪经济报道记者 杨梦雪

继北京、上海、广州、武汉等十余城相继落地后，不动产信托财产登记试点的版图有望再添一座中部城市。

日前，郑州市自然资源和规划局就《郑州市不动产信托财产登记试点方案（征求意见稿）》（下称《方案》）公开征求意见，拟在郑州市中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区等8个区域开展不动产信托财产登记试点。

根据郑州市自然资源和规划局同期发布的起草说明，《方案》主要依据《民法典》《信托法》《不动产登记暂行条例》及其实施细则，并借鉴上海、广州、厦门等城市试点经验研究制定。

郑州市在起草过程中曾联合有关部门前往南京、苏州等地开展实地调研，并于今年7月广泛征求了国家金融监督管理总局河南监管局、郑州市委金融委员会办公室、郑州市税务局、郑州航空港经济综合实验区税务局、中国信托登记有限责任公司等单位意见。

在适用范围上，《方案》划定了中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区等8个试点区域，均为郑州市主城区范围内的行政区域；受托人范围界定为河南省行政区域内依法设立并取得金融监管部门颁发金融许可证的信托公司。

这一限定与最早开启试点的几个先行城市一致。记者梳理发现，武汉今年7月落地试点时，已将受托人范围放宽至“经国家金融监督管理总局及其派出机构批准的信托机构”，并未限定为本地信托公司；广州方案中在广州市设有异地部门的辖外信托公司同样可以参与试点；北京、天津、广州等地的早期试点则多以辖内信托公司为主。

在信托财产范围上，郑州方案同样较为审慎。《方案》规定，可办理登记的法定物权权利仅限以出让方式合法取得的“国有建设用地使用权”或者“国有建设用地使用权及房屋所有权”两类。

同时，《方案》明确，设有抵押权、居住权、地役权或者已经办理预告登记（非因信托业务设立）、异议登记或者已经被有权机关依法查封、扣押、监管、判决物权转移或者存在其他形式权利限制的不动产，以及法律、行政法规规定不得设立信托的不动产，不纳入不动产信托财产范围。

在登记类型上，郑州方案纳入转移登记、变更登记、预告登记三类。

其中，预告登记的引入尤为值得关注。《方案》将“符合转移登记情形、尚未办理正式转移登记”的情形纳入预告登记，并明确预告登记后未经受托人书面同意委托人处分该不动产不发生物权效力。

此前广州于2025年7月在全国率先将预告登记制度引入不动产信托登记，针对不动产信托设立时常面临的“未完税”等暂未满足转移登记条件的问题，向粤财信托发放了全国第一张不动产信托预告登记证明。

《方案》还明确区分了转移登记的五类适用情形，包括受托人接受委托人设立信托、存续期追加交付信托财产、运用信托资金购买试点范围内不动产、更换受托人，以及信托利益分配或处分信托不动产等。

在办理流程上，《方案》明确了“办理信托产品预登记—签订信托文件—申请信托财产登记备案证明—办理不动产信托财产登记—办理信托产品登记”的五步流程。

其中，信托机构须先在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记并取得产品编码，随后与委托人签订信托文件并申请信托财产登记备案证明，再向不动产登记机构申请办理登记，最后回到信托登记公司办理信托产品登记，受益人可据此申请办理信托受益权证。

自2024年12月北京率先“破冰”以来，不动产信托财产登记试点在各地的落地加速开启。

北京作为首个“吃螃蟹”的城市，2025年4月实现双重突破。国投泰康信托落地的首单不动产信托财产登记，为自闭症家庭提供终身照护保障；外贸信托在昌平区落地仓储类不动产信托，实现非交易过户。

上海于2025年5月印发试点通知，6月即落地“双首单”，包括上海信托“不动产+现金”家庭服务信托，以及爱建信托上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托。

随后，多个城市在2025年陆续开启试点。

2025年7月，广州试点创新引入预告登记制度；8月，厦门同年落地全国首单双委托人不动产家庭服务信托和信托存续期追加交付不动产转移登记；9月，天津首次将盘活存量资产明确为核心应用场景，并拓展“委托受托人购买不动产”的设立方式；11月，南京、苏州启动试点，苏州信托随后完成江苏省首单不动产信托财产登记。

进入2026年，试点进一步向中西部和更多城市扩容。

据记者不完全统计，截至2026年11月，不动产信托财产登记试点已扩展至北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞、合肥、宁波、武汉等12个城市，覆盖京津冀、长三角、珠三角及中部地区。此次郑州如果顺利启动试点，将成为中部地区继合肥、武汉之后的第三城，也是河南的首个试点。