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“8・28新政”满月，上海现房销售细则靴子落地。

9月28日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2026年9月28日起施行。上海由此成为继北京之后，第二个出台“8・28新政”系统性实施细则的城市。

《实施意见》主要包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。

中指研究院上海数据总经理张文静分析指出：“《实施意见》在新老划断、分类施策的总体框架上与北京一脉相承，预售封顶、全额资金监管、竣备放款、主办银行、土地分期等核心制度安排基本对齐，同时在现售定金比例不超3%、资金监管机构、土地分期期限（1+1年）等方面体现了上海特色。京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。”

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有序实施现房销售 定金不超过购房总价款的3%

《实施意见》规定，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

值得注意的是，与北京细则不同，《实施意见》明确，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。若房地产开发企业违约、无法按期交房，购房人有权按合同约定解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，并承担违约责任。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“《实施意见》在定金收取方面，与北京存在一点差异：北京收取定金比例为不超过1%，上海为不超过3%。各地在定金方面可能略有差异，但不影响总体改革方向。这有助于稳定买卖双方关系，同时也说明，定金收取是当前现房销售方面较好的配套政策之一。”

在途项目分类施策 确保平稳衔接

在商品房预售管理方面，上海《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售须完成单体建筑主体结构封顶。所有新项目预售资金实行全额、全过程监管，待项目完成综合竣工验收后，方可解除资金监管。

针对在途项目，本次政策实行分类施策、新老划断，保障市场平稳过渡，具体分为三类情形：

第一，2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证、尚未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售时，预售条件、资金监管均沿用原有政策。

第二，2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权、但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按照新项目新规执行预售管理。为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

第三，2026年8月28日（含）前已发布土地出让公告、但于8月28日后才取得国有建设用地使用权的商品住房项目，2027年底前上市的，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

加强房地联动 坚持“一地一策”稳妥有序供应

《实施意见》明确，土地价款可分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳：首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，适应市场和项目需要、按规定程序决策后，还可再延长一年；分期付款不计利息。

张文静认为：“上海提出实施‘规储供用’一体化机制，加强房地联动、强化市场研判，坚持‘一地一策’稳妥有序供应。与北京‘余款两年内缴清’的直接安排相比，上海采用‘1+1’模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。”

《实施意见》还明确落实主办银行制度：房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均应纳入其在主办银行开立的资金账户统一管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按规定实施资金监管。

同时，《实施意见》加大融资支持力度：一是规范个人按揭贷款发放，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，须竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户；二是加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，并加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持；三是促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求”。

“京沪两地的细则为后续各地细则的制定提供了启示。既要看到改革是循序渐进、稳妥有序的，也要看到其中包含的重要内容和政策指向，各地需要重视并积极研究对策。市场对这些政策的消化，要结合‘金九银十’阶段的市场行情和企业当前的资金状况，并据此积极促进转型。预计后续各地将陆续出台相关细则，政策口径或有细微差异，但总的改革精神都会保持一致。” 严跃进表示。

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