经济观察报 记者 田国宝

2026年国庆长假，郭安回到老家河北大城县，打算为父母买一套养老房。

大城距离北京约150公里，县城规模不大，较好的教育、医疗和商业资源集中在中心城区。郭安看了几个新楼盘，发现位置较好的项目单价已经超过1万元/平方米，中心城区部分品质较好的二手房挂牌单价也在万元左右。经过比较，他选了一套房龄约10年的二手房。

郭安原以为经过这一轮房地产市场盘整，老家县城的房价会便宜不少。看房后他发现，大城房价虽有回落，中心城区的变化却不明显。

在内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗工作的李响也准备换房。最近，他所在单位推出一批单价约7000元/平方米的福利房，他立刻报了名。李响说，当地普通商品住房价格普遍在9000元/平方米左右，一套福利房比同类商品房低二三十万元。

准格尔旗煤炭资源丰富，距离一二线城市较远，住房需求主要来自当地居民。过去几年，当地房价也有所下降，但波动有限。李响介绍，准格尔旗房价最高时，也不过万元出头。

类似房价稳定的县城还有很多。汇聚数据显示，截至2026年9月，全国纳入统计的1200余个县级小城中，二手房均价较本地历史高点回撤不足20%的有400多个，但也有80多个小城回撤超过50%。

在这批样本中，西部和东北地区小城的房价回撤幅度相对较小，尤其是西北和西南的部分经济欠发达地区；东部地区、一二线城市卫星城及部分省会城市下辖区县的回撤幅度相对较大。

一家区域性房企的负责人告诉经济观察报，这些房价稳定的小城，并非没有价格波动，但放在较长周期看，表现得更稳定。

小城房价

郭安的父母在大城的住房是一套“老破小”，每逢过年，家里人多住不下，部分家人还得住酒店。这套房子距离中心城区较远，去医院、逛超市都不方便，父母又不愿到北京，所以他想为父母换一套更好的住房。

在向老家的同学、朋友打听后，郭安发现，大城房价高于周边的霸州、永清等地，甚至与固安不相上下。

为郭安推荐房源的当地中介说，大城房价从2017年开始快速上涨，一年涨了近四成，2018年下半年突破万元，2019年下半年达到顶峰。当时，中心城区房价普遍在1.1万—1.2万元/平方米，个别新房和二手房单价超过1.3万元/平方米。

此后，大城房价出现分化。中心城区的房价小幅波动，但依然保持在万元以上，县城边缘区域的房价则明显下滑。郭安父母所住的小区，单价一度触及万元，随后成交低迷，价格一路跌至目前的四五千元。

上述中介说，2024年以来，当地新房市场以现房项目为主，开发商也以本地企业为主。部分项目即便销售缓慢，开发商也不愿降价。

根据大城县住建局的公示资料，2025年10月，一处现房项目公布的销售均价为1.1万元/平方米，最高价为1.5万元/平方米，最低价为7000元/平方米。2026年以来尚无新房项目公示。

与大城类似，准格尔旗的住房需求主要来自当地居民自住。外来开发商不多，投资客更少。在李响的印象中，当地房价没有大幅下降过。

同花顺数据也显示了这一趋势。2019年10月至2020年12月，准格尔旗二手房均价在7000元—8000元/平方米；2021年1月至2023年5月在8000元—9000元/平方米；此后一直在9000元/平方米左右。

与准格尔旗相邻的伊金霍洛旗，房价同样稳定。同花顺数据显示，2019年以来，其二手房价格多在7000元—7900元/平方米。

唐山下辖的县级市迁安，以工业经济为重要支撑。同花顺数据显示，2017年下半年，迁安二手房均价一度突破8000元/平方米，此后开始回落，多年来保持在6000元/平方米左右。

呼和浩特的下辖县和林格尔，是蒙牛集团所在地，也是“东数西算”工程的重要算力基地。同花顺数据显示，2019年至今，该县二手房价格除个别月份突破5000元/平方米外，多数时候保持在4000元—5000元/平方米。

涨跌分化

自2015年开始，京津冀协同发展、北京城市副中心建设和北京新机场建设等预期推动环京楼市升温。燕郊、大厂、香河以及固安、永清等地吸引了大量外来购房者，房地产行情进入快速上行期。

从2015年底至2017年上半年限购政策收紧前，环北京部分区县房价上涨了三倍左右。同一时期，位于廊坊最南端的大城，房价涨幅较小，从6000元/平方米上涨至8000元/平方米左右。上述大城中介称，受区位限制，外地投资客极少进入大城房地产市场。

2017年是环京市场的重要转折点。当年3月，北京收紧限购措施；6月，廊坊跟进，将廊坊市区、北三县、固安、永清，以及霸州和文安纳入限购范围。大城是廊坊唯一未纳入限购的区县。此后，环京房价开始回落。2023年下半年以来，环京多数地区的二手房价格跌破万元。

截至目前，固安、永清等地的二手房价格已回到2015年上涨前的水平。大城二手房价格则在2018年下半年突破万元大关，2023年以来虽经历调整，但中心城区房价仍保持在万元左右。

昆山是环沪重要的卫星城。与全国多数城市一样，昆山房价从2015年底开始加速上行，到2016年涨至1.3万元/平方米，邻近上海的花桥地区房价一度逼近3万元/平方米。

2016年9月，昆山实施限购后，成交量下降，但价格并未大幅回调。2017年至2021年，昆山房价经过盘整后再次上行，月度成交均价最高达到1.8万元/平方米。2023年以来，昆山楼市进入调整期。

当地一位房地产中介告诉经济观察报，昆山二手房价格回调较大的主要是花桥地区。前期投资客较多，楼市调整后，投资客离场，房价回撤幅度超过40%。昆山主城区的房价波动相对较小，回撤幅度在20%左右。

不同于环京和环沪地区，准格尔旗、和林格尔、石狮、迁安、寿光等各地的小城虽大多经历了2015年底以来的上涨和2022年以来的调整，但与投资客聚集的城市相比，这些以本地需求为主的市场，房价整体回撤幅度均在20%以内。

全国还有一些小城受这一轮房地产周期的影响较小。尤其是西北和西南的部分小城，经济欠发达、人口较少，房地产交易不活跃，有的小城甚至没有房地产中介。

上述区域性房企负责人说，目前西部地区多数小城的住房供应趋于饱和，居民不缺房子，缺的是好房子，未来的市场机会在于产品更新。

小城各异

在准格尔旗，李响报名参与福利房摇号，主要为了换房和减少购房支出，并非看中房价上涨或差价套利的空间。他说，当地人不缺房子。

准格尔旗不具备邻近一线城市的区位优势，居民收入主要依靠当地产业和就业。准格尔旗2026年政府工作报告披露，2025年当地城镇居民人均可支配收入为6.6万元，虽不及昆山等长三角区县，但也超过很多区县。

和林格尔的算力和乳业产业基础不差，城镇居民人均可支配收入不到5万元，当地房价也相对稳定，但二手房均价明显低于准格尔旗。

上述区域性房企负责人说，产业基础较好的小城，居民就业机会较多，收入也较高。在河北迁安、武安等地，煤炭、冶金等行业职工的工资远高于当地平均水平，这些职工与行政事业单位员工、生意人共同构成较为稳定的购房群体。

昆山在这一轮房地产调整中，房价波动幅度小于北三县，一定程度上也与其较强的经济实力有关。2025年，昆山城镇居民人均可支配收入达到7.9万元，处于全国前列。

大城的产业结构与昆山、准格尔旗、迁安不同。大城是全国最大的绝热节能材料生产基地，其中岩棉、玻璃棉占全国市场的比重达到四成，橡塑保温材料占全国市场的六成左右。2025年，当地城镇居民人均可支配收入为5万元左右。

郭安说，河北部分地区的年轻人结婚时，即便生活在农村，也要在县城有一套房子，这在一定程度上支撑了当地的住房需求。大城农村人口占比在一半左右，城镇人口20万出头。

一些西部小城的房价稳定，与地广人稀、需求稳定有关。外地人想买房，新房找不到售楼处，二手房找不到中介，交易主要靠熟人介绍。当地居民也很少将买房视为投资途径。

一位在西部县城开发项目的房企人士告诉经济观察报，这些小县城基本不缺房子，不同价位的房源都有。一套新房的价格从七八万元到二十万元不等，顶账房也多。房主着急用钱时，三四万元也愿意出售。

这些房价相对稳定的小城，多数未经历投资客集中涌入；昆山主城区则依靠较强的经济实力，缓冲了投资客进出带来的冲击。上述区域性房企负责人说，投资客往往快进快出，短时间内放大市场需求，推动房价快速上涨。一旦供应增加或政策收紧，价格上涨受阻，投资客抛售离场，房价随之下行，当地自住需求短期内很难消化新增供应和集中抛售的房源。

在他看来，除投资客带来的供需变化外，产品差异也是影响房价波动的重要因素。品质较好的新产品面世后，原有住房的吸引力下降，“老破小”容易贬值。

（应受访者要求，郭安、李响为化名）