■杜雨萌

近期，北京、上海、广州、武汉相继发布商品房销售制度改革实施细则，与国家层面鼓励现房销售的导向形成呼应。

长期以来，我国商品房销售以预售制为主。这一制度诞生于住房市场化改革的初期，彼时房企普遍体量偏小、筹资渠道有限，难以独立扛起长周期、高投入的项目建设压力，“先收款、后交房”的安排由此成为主流，并在相当长时间里支撑了房地产市场在供应端的快速扩容。然而，当行业告别高速扩张、转入深度调整，预售制的弊端也随之暴露：虚假宣传、“货不对板”、逾期交房乃至项目烂尾等风险反复出现，削弱了消费者的信任，也让楼市调整期的观望情绪持续累积。

预售制有其历史合理性，但合理并不意味着恒久适用。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，靠放宽购房准入门槛、下调房贷利率、发放购房补贴等需求端政策，仅能降低购房交易成本，难以根除购房者“交了钱收不了房”的忧虑。现房销售制度正是直击这一痛点，通过“所见即所得”，把过去集中在交付末端的风险前移到交易前端予以化解：房企先建成、后销售，购房者验明实物再决策。权责更清晰，预期更稳定，需求释放才更可持续。

这对房地产开发企业而言，也意味着经营逻辑必须转换，即回归产品与运营本质。在预售制下，高杠杆、高周转模式曾使企业更依赖资金回笼速度和土地升值预期；而当“先卖房后建房”转向“建好房再卖房”，未来房地产开发企业的竞争重心将回到设计、建造、交付管理和品牌口碑等方面，现金流安全也被置于更高位置。短期看，这会抬高部分房企的资金门槛，加快低效主体出清；中长期看，则有助于净化市场竞争环境，提升住房品质，推动行业走向可持续发展。

当然，推行现房销售，还需同步构建配套支撑体系。例如，在金融支持方面，推动主办银行制落地，解决谁来提供项目融资的问题；在不动产登记管理方面，要进一步优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

在当前房地产市场深度调整、购房者预期偏谨慎的背景下，现房销售的积极意义在于用“看得见、摸得着”的确定性，推动房地产市场由外部托底走向信心修复的内生回暖。